民泊物件、新宿と渋谷はどちらが良いのか?売上・物件数・レビュー徹底比較!

 

東京は全国でも最も多く民泊物件が登録され、以前に比べると増加ペースは大きく鈍化したものの、競争環境は厳しく、売上に苦戦して事業を撤退するため、家具の引払い・撤退作業に奔走する姿がよく見られるようになった。そんな中であっても、新宿駅、渋谷駅周辺は、少し歩けば必ず訪日外国人旅行者らしき団体に遭遇する。これから民泊を始めようとする人の最初の悩みは、どこで事業を展開するか?これが多いのではないだろうか。本稿では、Airbnbデータ集計サイト「AirLABO」のデータから、新宿と渋谷における民泊物件の稼働状況を分析していきたいと思う。

 

新宿と渋谷の民泊物件数などから競争環境を見る

民泊物件数 停止中
新宿 1,666 2,785
渋谷 517 1,849

まずは、物件数を見てみよう。Airbnbに掲載される民泊物件数は新宿駅が1,666件、渋谷駅が517件となっている。当然、数が多い新宿駅周辺の方が競争は激しいと考えられるが、それでは根拠が乏しいので、「停止中」という項目を見てほしい。これは、過去に掲載していたが、現在は非公開となってしまった民泊物件の数を指している。それを見ると、新宿は2,785件、渋谷は1,849件となっており、停止数と掲載中の物件数の合計に占める停止数の割合は、新宿が62.57%、渋谷が78.15%となっている。停止を一時的なものではなく、撤退と捉えた場合、渋谷での民泊物件撤退率が新宿よりも高いことを示していると考えられる。

新宿は物件数・競合が多いものの、撤退率は渋谷よりも低い

 

 売上は新宿が良いのか、渋谷が良いのか?

月間宿泊売上 宿泊単価 稼働日数
新宿 ¥199,070 ¥9,904 20.1
渋谷 ¥283,108 ¥12,417 22.8

続いて新宿と渋谷、実際にはどちらの方が稼働が良いのかを見ていこう。月間宿泊売上は、新宿が19.9万円、渋谷が28.3万円と非常に大きな乖離があることが分かる。稼働日数は1ヶ月間の内に宿泊予約が入った日数を指す。新宿は稼働日数が20.1日、渋谷は22.8日とあまり大きな差はないが、宿泊単価では新宿が9,904円、渋谷は12,417円とここが最も乖離幅が大きく、月間売上に影響している。

売上は渋谷が新宿よりも高い

宿泊単価が高い要因として、厳しい競争環境のなかで予約を獲得するために、他ホストとの差別化だけでは足りず、1泊あたりの宿泊単価を下げることを選んだホストが渋谷に比べ多いのではないかと考えられる。

渋谷は、道玄坂や国道246沿いにはビジネルホテルやラブホテルが多く並ぶため、そもそも渋谷駅周辺市場に出る物件数が非常に少ない。需要に対し、物件数が少ないことから単価を高く設定しても予約を獲得することができるのだが、民泊物件が少ないため参入するのはなかなか難しい。既存のホテルがリフォームされ、販売されることもあるので、渋谷での運営を考えるのであれば常に情報は収集しておきたいところ。

 

民泊物件の選定では契約金や家具などの初期費用に要注意!

売上が見込めるからといって、どんな状況でも新宿よりも渋谷にすべきだというわけではない。民泊を投資や副業として行いたいのであれば、運営する目的は売上を伸ばすことではなく、売上から売上原価を引いたあと手元に残る利益を大きく得ることが最も重要だ。物件を選定する際には、「駅からの距離」「間取り」「収容可能人数」を確認し、月間の売上見込みからシミュレーションを立て、その上で検討を進めることをおすすめする。物件によっては、新宿で非常に売上が見込めるものもあるので、注意してほしい。

 

結論

 

同じ物件・契約金・初期費用だという条件下であれば、
渋谷駅周辺の方が新宿駅周辺よりも、売上・利益をより高く得ることができる可能性が高い。

※あくまで参考情報としてご確認ください。