特区民泊が可能な大田区における民泊物件の稼働状況を調査

 

民泊における大田区のポテンシャル

国内最大の乗降客数「羽田空港」

大田区は東京都23区では最南部に位置し、北は品川区、西と南は神奈川県川崎市と隣接し、東は臨海地域となっている。区内には羽田空港があり、空港だけで大田区の面積約1/3を占める。羽田空港の乗降客数(平成27年空港管理状況調書より)については、国際線が約1,275万人と成田空港に次いで全国2番目に多く、国内線が約6,250万人と全国で最も多く、国際線と国内線の合計年間乗降客数は2位の成田空港と2倍以上の差をつけて1位である。羽田空港を有す大田区は、日本でも屈指の旅の玄関口といえる。

観光の拠点として機能

下記の表は、羽田空港から観光・レジャーで人気のエリアへのアクセスを示したもの。東京、神奈川、千葉、それぞれ1時間に満たない時間で行くことができる。羽田空港から程近い蒲田駅に宿泊すれば、浅草、六本木、渋谷などにも不自由なくアクセスすることができ、帰りはすぐに羽田空港へ行けるため時間いっぱい旅行を満喫することが可能だ。

所要時間
東京駅 約 30〜40分
浅草駅 約 40〜50分
六本木駅 約 35〜45分
横浜駅 約 25〜35分
舞浜駅 約 40〜50分

 

東京都で特区民泊が可能なのは大田区のみ

特区民泊とは

特区民泊は、正式には「国家戦略特別区域外国人滞在施設」として自治体から認定を受けたうえで行う民泊のことをいう。「国家戦略特別区域外国人滞在施設」としての認定を受けるためには、「国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業に関する条例」、いわゆる民泊条例で各自治体が定めた民泊を行う上での基準を満たし、ルールを守って運営をしていかなければならない。

全国で初めて東京都大田区で特区民泊解禁

民泊条例が施行されているのは、東京都大田区、大阪府、大阪府大阪市の3地域のみ。大田区が全国で初めて民泊条例を2016年1月末に施行し、2017年5月11日時点で36施設が特区民泊の認定を受け、運営されている。

大田区以外では特区民泊解禁の見込みなし

民泊予約サイト世界最大手のAirbnbに掲載されるリスティング(宿泊施設情報ページ)は、東京都内では新宿区が最も多く、渋谷区や港区、中央区、豊島区なども非常に多く掲載されている。しかし、新宿区は住宅宿泊事業法案(民泊新法)に対しても独自で規制を追加する方針を示している他、渋谷区は渋谷区ラブホテル建築規制条例という、区内で新しくラブホテルが建てられることを規制する条例があるため特区民泊の解禁は見込めない。

 

住宅宿泊事業法案と大田区の特区民泊

異なる2つの民泊メニュー

先日、閣議決定された住宅宿泊事業法(案)上で行う「新法上の民泊」と「特区民泊」は設けられるルールの内容が異なり、大田区で民泊を実施する場合は、2つのメニューが存在する形となる。

「特区民泊」では、宿泊者の滞在期間が6泊7日以上でなければ受け入れができないというルールがあり、一方「新法上の民泊」では、年間の営業日数を最大180日以下とする方針である。同じ大田区内であっても、どの民泊運営を行うかによって、収益性やターゲットとする顧客層が変わるため、住宅宿泊事業法案が明確になった際にはその内容を注意深く確認することが必要だ。

 

大田区のどこで運営するのが良いか

ここでいう「良い」というのは、宿泊売上単価や月間売上、稼働率が高いことを指し、大田区のなかで民泊を運営する際にどこのエリアを選定するのが良いのか。Airbnb掲載物件データを収集している「AirLABO」から、大田区に掲載されているAirbnb物件の稼働状況を見ていきたいと思う。

 

大田区内のAirbnb掲載物件稼働データ

民泊物件掲載数ランキング

順位 駅名 路線 掲載数
1 京急蒲田駅 京浜急行空港線
京浜急行本線
108
2 梅屋敷駅 京浜急行本線 103
3 蒲田駅 東急多摩川線 東急池上線
JR京浜東北線
100
4 大森町駅 京浜急行本線 93
5 大岡山駅 東急目黒線
東急大井町線
83
6 糀谷駅 京浜急行空港線 82
7 大森駅 JR京浜東北線 69
8 蓮沼駅 東急池上線 68
9 洗足池駅 東急池上線 67
10 平和島駅 京浜急行本線 62
11 北千束駅 東急大井町線 59
12 長原駅 東急池上線 59
13 大鳥居駅 京浜急行空港線 58
14 馬込駅 都営浅草線 55
15 矢口渡駅 東急多摩川線 54
16 雪が谷大塚駅 東急池上線 53
17 池上駅 東急池上線 51
18 石川台駅 東急池上線 51
19 田園調布駅 東急目黒線
東急東横線
48
20 雑色駅 京浜急行本線 48
21 西馬込駅 都営浅草線 48
22 御嶽山駅 東急池上線 37
23 千鳥町駅 東急池上線 33
24 久が原駅 東急池上線 32
25 武蔵新田駅 東急多摩川線 32
26 下丸子駅 東急多摩川線 28
27 穴守稲荷駅 京浜急行空港線 27
28 天空橋駅 京浜急行空港線
東京モノレール
26
29 多摩川駅 東急多摩川線
東急東横線
東急目黒線
22
30 鵜の木駅 東急多摩川線 20
31 沼部駅 東急多摩川線 20
32 整備場駅 東京モノレール 16
33 六郷土手駅 京浜急行本線 10
34 流通センター駅 東京モノレール 7
35 昭和島駅 東京モノレール 5

掲載停止率ランキング

順位 駅名 路線 停止率
1 大岡山駅 東急目黒線
東急大井町線
45.75%
2 沼部駅 東急多摩川線 45.95%
3 馬込駅 都営浅草線 46.60%
4 西馬込駅 都営浅草線 46.67%
5 雪が谷大塚駅 東急池上線 48.04%
6 天空橋駅 京浜急行空港線
東京モノレール
49.02%
7 石川台駅 東急池上線 49.50%
8 洗足池駅 東急池上線 50.74%
9 田園調布駅 東急目黒線
東急東横線
51.02%
10 北千束駅 東急大井町線 52.03%
11 長原駅 東急池上線 52.03%
12 穴守稲荷駅 京浜急行空港線 54.24%
13 久が原駅 東急池上線 54.29%
14 鵜の木駅 東急多摩川線 54.55%
15 御嶽山駅 東急池上線 55.95%
16 下丸子駅 東急多摩川線 56.25%
17 大鳥居駅 京浜急行空港線 56.39%
18 多摩川駅 東急多摩川線
東急東横線
東急目黒線
56.86%
19 整備場駅 東京モノレール 58.97%
20 梅屋敷駅 京浜急行本線 60.38%
21 糀谷駅 京浜急行空港線 60.95%
22 大森駅 JR京浜東北線 61.02%
23 大森町駅 京浜急行本線 61.41%
24 京急蒲田駅 京浜急行空港線
京浜急行本線
61.70%
25 平和島駅 京浜急行本線 64.16%
26 蒲田駅 東急多摩川線
東急池上線
JR京浜東北線
65.16%
27 雑色駅 京浜急行本線 65.22%
28 矢口渡駅 東急多摩川線 68.05%
29 六郷土手駅 京浜急行本線 68.75%
30 千鳥町駅 東急池上線 68.87%
31 池上駅 東急池上線 69.28%
32 蓮沼駅 東急池上線 70.82%
33 武蔵新田駅 東急多摩川線 70.91%
34 流通センター駅 東京モノレール 89.06%
35 昭和島駅 東京モノレール 89.36%

1泊あたりの平均宿泊売上単価

順位 駅名 路線 平均宿泊売上/日
1 沼部駅 東急多摩川線 ¥21,350
2 久が原駅 東急池上線 ¥17,759
3 御嶽山駅 東急池上線 ¥16,849
4 雪が谷大塚駅 東急池上線 ¥10,804
5 石川台駅 東急池上線 ¥10,194
6 千鳥町駅 東急池上線 ¥10,038
7 多摩川駅 東急多摩川線
東急東横線
東急目黒線
¥9,931
8 田園調布駅 東急目黒線
東急東横線
¥8,679
9 洗足池駅 東急池上線 ¥8,529
10 六郷土手駅 京浜急行本線 ¥8,074
11 鵜の木駅 東急多摩川線 ¥7,927
12 馬込駅 都営浅草線 ¥7,608
13 下丸子駅 東急多摩川線 ¥7,540
14 大岡山駅 東急目黒線
東急大井町線
¥6,840
15 雑色駅 京浜急行本線 ¥6,818
16 大森駅 JR京浜東北線 ¥6,726
17 平和島駅 京浜急行本線 ¥6,681
18 蓮沼駅 東急池上線 ¥6,666
19 北千束駅 東急大井町線 ¥6,383
20 蒲田駅 東急多摩川線
東急池上線
JR京浜東北線
¥6,337
21 矢口渡駅 東急多摩川線 ¥6,322
22 京急蒲田駅 京浜急行空港線
京浜急行本線
¥6,315
23 梅屋敷駅 京浜急行本線 ¥6,087
24 池上駅 東急池上線 ¥6,079
25 長原駅 東急池上線 ¥6,026
26 西馬込駅 都営浅草線 ¥6,021
27 糀谷駅 京浜急行空港線 ¥5,776
28 大森町駅 京浜急行本線 ¥5,723
29 武蔵新田駅 東急多摩川線 ¥5,683
30 整備場駅 東京モノレール ¥5,625
31 大鳥居駅 京浜急行空港線 ¥5,364
32 流通センター駅 東京モノレール ¥5,127
33 天空橋駅 京浜急行空港線
東京モノレール
¥5,079
34 穴守稲荷駅 京浜急行空港線 ¥4,808
35 昭和島駅 東京モノレール ¥3,906

月間平均宿泊売上

順位 駅名 路線 平均宿泊売上/月
1 久が原駅 東急池上線 ¥277,025
2 沼部駅 東急多摩川線 ¥269,010
3 御嶽山駅 東急池上線 ¥222,407
4 千鳥町駅 東急池上線 ¥180,684
5 六郷土手駅 京浜急行本線 ¥159,865
6 田園調布駅 東急目黒線
東急東横線
¥158,826
7 雪が谷大塚駅 東急池上線 ¥158,819
8 石川台駅 東急池上線 ¥149,852
9 下丸子駅 東急多摩川線 ¥142,506
10 多摩川駅 東急多摩川線
東急東横線
東急目黒線
¥134,069
11 鵜の木駅 東急多摩川線 ¥128,417
12 梅屋敷駅 京浜急行本線 ¥124,175
13 馬込駅 都営浅草線 ¥123,250
14 洗足池駅 東急池上線 ¥120,259
15 京急蒲田駅 京浜急行空港線
京浜急行本線
¥119,354
16 雑色駅 京浜急行本線 ¥118,633
17 蒲田駅 東急多摩川線
東急池上線
JR京浜東北線
¥117,868
18 大森駅 JR京浜東北線 ¥117,032
19 平和島駅 京浜急行本線 ¥116,249
20 大森町駅 京浜急行本線 ¥115,032
21 大岡山駅 東急目黒線
東急大井町線
¥114,912
22 糀谷駅 京浜急行空港線 ¥114,365
23 北千束駅 東急大井町線 ¥112,979
24 流通センター駅 東京モノレール ¥112,281
25 蓮沼駅 東急池上線 ¥111,989
26 矢口渡駅 東急多摩川線 ¥110,003
27 大鳥居駅 京浜急行空港線 ¥104,598
28 池上駅 東急池上線 ¥100,304
29 長原駅 東急池上線 ¥99,429
30 武蔵新田駅 東急多摩川線 ¥98,884
31 西馬込駅 都営浅草線 ¥93,928
32 整備場駅 東京モノレール ¥89,438
33 天空橋駅 京浜急行空港線
東京モノレール
¥74,661
34 昭和島駅 東京モノレール ¥73,823
35 穴守稲荷駅 京浜急行空港線 ¥67,793

データから見るおすすめエリア

物件が多い=集客見込みあり

不動産投資の王道として賃貸経営があげられるが、その賃貸物件の立地選定は収益に大きく影響する非常に重要なポイントである。その立地選定の際に1つのTIPSとして、「駅周辺に不動産賃貸仲介の実店舗が多い」場所は借り手の需要が高く、物件の稼働率が高い傾向にあると言われている。

そのTIPSは民泊でも同様で、全国でもAirbnbの物件掲載数が最多水準である新宿、渋谷、日本橋(大阪)、難波などは1泊宿泊売上単価・稼働率が比較的高く安定している。

そして、大田区において物件掲載数が多いのは、京急蒲田駅梅屋敷駅蒲田駅。どこで物件を運営するかを悩んでいる方は、この地域での展開を検討してみても良いのではないだろうか。

 

穴場の地域

稼働率を示した表のなかに、「停止率」という項目を設けている。これはAirbnb上に現在掲載されている物件数を、これまでに掲載したことがある全ての累計件数で割った数値であり、この数値が低いほどサイト掲載後に継続的に安定して運営することができることを示している。仮に、月間の平均売上が高い地域であっても、競合がひしめく激戦地であれば顧客をうまく獲得できないホストが多数うまれ、結果的にその地域の停止率が高くなり、継続的な事業運営が難しい地域であると判断される。

この停止率が低く、かつ1泊宿泊売上料金の平均単価と月間平均売上が高い地域があった。それは沼部駅。沼部駅は、東京都大田区田園調布本町にある東急多摩川線の駅である。今回AirLABOから取得したデータは2017年4月に取得しており、時期の変動を加味した通年の平均値ではないため、必ずしも毎月このような高単価・高稼働ではないだろうが、一考の価値はあるように思われる。

 

最後に

民泊を取り巻く環境の移り変わりは非常に早い。1年前、2016年の5月時点では民泊新法は2017年の早い段階で施行されると予想していた人が多かったのに加え、新法の内容に180日規制が盛り込まれることはほとんどの人が予想できなかったのではないだろうか。現時点では、政府は2018年の1月に新法施行を目標としているというが、これも時期は後ろにずれ込むことは十分に考えられる。

特区民泊の内容も同様で、現在は大田区で「6泊7日以上」という制限が設けられているが、今後はこの制限が外されることがあるかもしれず、そうなれば民泊事業の収益性が大きく変わる。

法規制によりルールが大きく変わり、ルールが変わることでチャンスが生まれる。法規制に関する情報についてはアンテナを高くはり、もれなくチェックしておきたい。

 

参照:「平成27年空港管理状況調書

参照:「AirLABO

参照:「大田区国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業(特区民泊) 認定施設一覧