民泊物件のエリアを決める

民泊運営の目的により、運営に最適なエリアは変わってくる。売上を目的とするのであれば、訪日外国人旅行者から人気のある立地を選定する必要がある。一方、売上は第一の目的ではなく、訪日外国人旅行者との文化交流を目的とするのであれば、多少不人気エリアであっても目的は果たされるかもしれない。

しかし、どのような目的であっても、その民泊物件が「稼働」しなければ、売上も交流も生み出すことはできず、目的を到達することは難しくなる。そのため、「稼働」が目的を到達でき得るエリアを選定することが必要となる。

民泊運営の主たる目的が「売上」である場合

民泊での売上は、

(① 1泊あたりの宿泊単価)×(② 予約日数)

で決定され、この2つをいかに伸ばすかが売上確保のための重要なポイント。

① 1泊あたりの宿泊単価

1泊あたりの宿泊単価を上げる方法は下記2点が挙げられる。

a:1人あたりの宿泊料金単価を上げる
b:収容可能人数を上げる

a:1人あたりの宿泊料金単価を上げるためには、何が必要か?

・立地が良い
サービス提供など、物件意外の付加価値
スーパーホストであること
レビュー評点が高い

上記の内、エリアや物件によって実現できることは「立地が良い」の1つ。その他は物件やエリアにより左右されるものではなく、運営を開始した後に運営者に求められるスキルや提供しているサービスの価値に左右されるものなので、ここでは割愛する。

それでは、宿泊単価が高い立地とは具体的にどういったものを指すのか?下記3点が、その回答だ。

・観光地へのアクセスが良い
・駅から近い(徒歩5分以内)
・希少価値が高い

例えば、東京駅近辺、有楽町駅近辺は東京都内では最も1人あたりの宿泊料金単価が高く、物件数があまり多くないため予約が取りづらく、希少価値も高い。ただし、立地が良い物件は当然ランニングコストも高くなるため、売上からランニングコストを差し引いた利益で考えると、実はそれほど大きくはない。

結論、1泊あたりの宿泊単価を上げるためには東京駅や有楽町駅近辺などの立地が必要。ランニングコストが高くなるため、利益を確保するための手段としては不向き。

b:収容可能人数を上げることが最も1泊単価を上げる有効な施策

収容可能人数を上げるために必要なことは?

・広い部屋

広い部屋であれば、1日に宿泊できる人数が増え、売上を伸ばすことが可能。実は、広い部屋は民泊利用者にとっても利点が大きく、人気を集めている。その理由は大きく2つ。

1つは、民泊ならではの団体客からの予約を獲得できること。ホテルだと、1部屋4人までとする大きさが多くを占め、1家族8人などの団体になると、2部屋を借りなければならない。しかし、民泊の広い部屋であれば、1家族8人が1つの家の中で宿泊することが可能だ。

もう1つは、外国人旅行者にとって、日本の部屋は狭いという認識を持たれているケースが多く、2名でも1LDK以上の少し広めの部屋を探す傾向が強い。現在は1Rタイプのマンション1室が多い日本の民泊だが、広めの部屋が増えることは、利用者にとっても旅行体験をプラスにさせることができる。

結論、家族などの団体客を収容できる程度の部屋は、1泊単価が上がるだけではなく、小さい物件では対応できないニーズに対応できるため競争優位性が高く、予約獲得率も高まる。

② 予約日数

稼働率(1ヶ月に占める予約日の割合)を高めるために必要なこととは?

・立地が良い

具体的にどんな立地が良いのか?

・都心メインエリア(渋谷、新宿、六本木、池袋、浅草)
・空港と都心メインエリアへのアクセスが良い

渋谷、新宿、六本木、池袋、浅草。この5つのエリアは外国人旅行者からの人気が高く、非常に高い稼働率で運営されている。一方、ホストからの人気も高く、Airbnb掲載リスティング(部屋)数が全国でも最多水準であり、ホスト間での顧客獲得を巡り熾烈な競争状態となっている。渋谷、新宿、六本木エリアは、若年層ゲストが1泊や2泊の短期間で借りたいというニーズが強く、近日中の単日でも予約獲得がしやすいため、稼働率が高く維持できる要因といえる。

結論、稼働率を高めるためには都心メインエリアもしくは空港と都心メインエリアへのアクセスが良い場所で民泊物件を見つけると良い。

エリアを検討する際に活用すべきデータツール

Airbnbで稼働しているリスティング情報を収集し、エリア毎、地域毎などそれぞれのカテゴリーに分け、月間売上、稼働率、宿泊単価などの情報を無料で取得することができる。

AirLABO(株式会社3rdGene)

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http://airlabo.jp/

SPIKEデータ for 民泊(株式会社SPIKEペイメント)

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https://bnb.spike.cc/

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